DFH 64 – Eigentor durch Zustimmung zur Anschlussvermietung an IBM?
Immobilienfonds DFH 64Die Fondsgeschäftsführung des DFH 64 hat mit Schreiben vom 9. Oktober 2014 die Gesellschafter zur Beschlussfassung über die Anschlussvermietung der Bauteile A und B an IBM aufgerufen. Diese fragen sich nun, welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?
Rechnet man die mit IBM ausgehandelte Miete auf das Gesamtobjekt hoch, ergibt sich bei Vollvermietung eine Gesamtmiete von rund EUR 5,52 Mio. Dies sind nur rd. 46% der 2003 im Beteiligungsprospekt für 2016 prognostizierten Mieten von EUR 12,08 Mio. Dem stehen jährliche Belastungen aus den Zins-Forward-Swaps von rd. EUR 4,75 Mio. entgegen. Hinzu kommen jährliche zusätzliche Zinsen von 3,24% auf den nach Rückzahlungen verbliebenen Darlehensrest von rd. EUR 2 Mio. Bei einer Anschlussvermietung zu den ausgehandelten Mieten steht somit fest, dass die Mieten selbst bei Vollvermietung nicht zur Deckung der jährlichen Kosten ausreichen.
Auch die Fondsgeschäftsführung rechnet daher selbst im Falle einer vollständigen Vermietung mit einer Verwertung der Immobilie und dass der Veräußerungserlös nicht ausreichen wird, um für die Gesellschafter einen Rückfluss zu erzielen. Ohne einen Forderungsverzicht der finanzierenden Banken, ist danach die Insolvenz des DFH 64 unvermeidlich und der Insolvenzverwalter wird von den Gesellschaftern die erhaltenen Ausschüttungen zurückfordern, soweit diese noch nicht zurückbezahlt worden sind. Die Zustimmung zur Anschlussvermietung bringt den Gesellschaftern somit keinerlei Vorteile, sondern besiegelt nur die Insolvenz und ist damit ein Eigentor. Sie sollten daher der Anschlussvermietung nur zustimmen, wenn die finanzierenden Banken durch einen Forderungsverzicht die Insolvenz des DFH 64 vermeiden.
Die Gesellschafter sollten daher auf dem Rücksendeformular der Fondsgesellschaft den vorformulierten Beschluss am Ende um folgenden Satz ergänzen: „,wenn die finanzierenden Banken einen Forderungsverzicht zur Vermeidung der Insolvenz des DFH 64 erklären.“
Es darf nicht vergessen werden, dass die schlechte Verhandlungsposition des DFH 64 gegenüber IBM bei der Anschlussvermietung auf der Weigerung der finanzierenden Banken zur Anschlussfinanzierung des am 30.12.2011 fällig gewordenen Darlehens beruht.