Anwaltskanzlei Stützel

Deutsche Fonds Holding Beteiligungsangebot 64 – Lautlose Abwicklung auf Kosten der Anleger?

Als Anleger des Immobilienfonds DFH 64 reibt man sich verwundert die Augen. Schließlich hat dieser nicht in Ost-Immobilien mit Sonderabschreibungen investiert, sondern in einen Bürokomplex in Frankfurt-Sossenheim. Der DFH 64 wurde 2003 als sicherheitsorientiertes Investment vertrieben. Wieso soll er nun trotz Vollvermietung bis 2015 an die Deutsche Bank AG von den Anlegern durch die Rückzahlung von Ausschüttungen vor der Insolvenz gerettet werden?

Mit Schreiben vom 30.09.2011 informierte die Geschäftsführung des Fonds die Anleger über „eine unerwartete Entwicklung“. Im Zusammenhang mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist des Darlehens über EUR 91,738 Mio. zum 31.12.2011, hätten die finanzierenden Banken für die Fondsimmobilie einen Marktwert von ca. EUR 90 Mio. ermittelt und verlangten für eine Anschlussfinanzierung des Darlehens über EUR 91,738 Mio. Sondertilgungen auf rd. EUR 73,638 Mio. zum 31.12.2011 und auf EUR 60 Mio. bis 2015. Wenn der Fonds keine Verlängerung der Finanzierung erreiche, drohe die Insolvenz zum 31.12.2011. Hauptgrund des Wertverlusts sei das deutlich gesunkene Marktniveau am Standort Frankfurt-Sossenheim und die hieraus erhöhte Wahrscheinlichkeit der Ausübung des vertraglichen Sonderkündigungsrechts der Deutschen Bank AG für 2015.

Insbesondere die Geschäftsführung und die finanzierenden Banken müssen sich fragen lassen, ob die Entwicklung für sie wirklich überraschend kam und was sie getan haben, um ihr rechtzeitig entgegenzusteuern oder sie zu beschleunigen.

Warum sollte die Deutsche Bank AG ihr Sonderkündigungsrecht nicht ausüben, nachdem die Immobilie zwar von ihr angemietet aber niemals bezogen worden war? Dies gilt umso mehr, wenn die Untervermietung an IBM von Anfang an zu einem deutlich niedrigeren Preis erfolgte, wie nunmehr in mehreren Publikationen zu lesen ist. Auch das Mietniveau am Standort dürfte nicht erst in 2011 abrupt  abgesunken sein. War die anfängliche Reduzierung des Kaufpreises der Fondsimmobilie von EUR 132,3 Mio. auf einen Nettokaufpreis von EUR 124,3 Mio. ausreichend und warum erhielt die Deutsche Bank AG dabei einen Mietzuschuss von EUR 6 Mio., während dem Fonds lediglich EUR 2 Mio. verblieben? Warum war das „langfristige“ Darlehen angesichts der geplanten Fondslaufzeit bis 2023 bereits nach 8 ½ Jahren seit Auflegung des Fonds und 3 Jahre vor dem frühestmöglichen Ende der laufenden Vollvermietung ohne jeglichen Mietausfall an die Deutsche Bank AG zum 31.12.2011 fällig? War das Verlangen der Banken nach Sondertilgungen berechtigt? Gilt dies auch unter Berücksichtigung der an die Banken verpfändeten und zum Jahreswechsel 2011/2012 vereinnahmten Liquiditätsreserve des Fonds von EUR 11 Mio.? War die mit der bereits erfolgten und den künftigen Sondertilgungen verbundene Auflösung der Fremdwährungs-Zins-Swaps und Forward-Swaps unvermeidbar? War das Wechselkursrisiko  abgesichert?

Warum hat die Geschäftsführung nach Erkennen der existenzbedrohenden Lage keine Präsenzversammlung der Anleger einberufen und lässt statt dessen nur schriftlich abstimmen? Dies gilt insbesondere nach dem Scheitern ihres ersten Sanierungskonzepts. Wieso gewährt die Geschäftsführung den Anlegern selbst auf Verlangen keinen Einblick in die mit den Banken abgeschlossene Rückführungs- und Abwicklungsvereinbarung? Enthält diese nachteilige Bestimmungen für die Anleger, z.B. einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche? Die mit der Vereinbarung verbundenen zusätzlichen Zinsen in Höhe von 5,35% p.a. bis 31.12.2012 zehren jedenfalls die in 2012 erwirtschaftete Liquidität des Fonds weitgehend auf und rauben diesem sämtlichen finanziellen Spielraum. Überdies erscheint der sich daraus ergebende Gesamtzins von 10% bei dem aktuellen niedrigen Zinsniveau stattlich.

Um Licht in die Ursachen des Desasters und die Verantwortlichkeiten zu bringen sowie als Grundlage für die von jedem Anleger bis zum 31.08.2012 zu treffende Entscheidung über die Rückzahlung von 60% der von ihm erhaltenen Ausschüttungen, sollte vor diesem Termin eine Präsenzversammlung abgehalten werden. Zur Einberufung verpflichtet ist die Geschäftsführung jedenfalls auf Antrag von mindestens 10% der Anleger. Macht keine ausreichende Zahl von Anlegern von diesem Antragsrecht Gebrauch, bleiben die Anleger weiter in der Hand der Geschäftsführung und der Banken. Isoliert und unzureichend informiert, dürften sie nur geringe Chancen bei der Rückforderung der Ausschüttungen durch die Fondsgläubiger oder den Insolvenzverwalters haben.

Dieter Stützel  23.05.2012